Na Construção Civil, a obra é muitas vezes conhecida como a etapa do empreendimento em que mais surgem problemas. No entanto, é possível obter mais eficiência na obra investindo no planejamento de etapas necessárias para iniciar a construção.
Intrinsecamente ligadas ao processo de incorporação imobiliária, as etapas anteriores à obra, como, por exemplo, a inteligência de mercado e prospecção, estudos de massa e viabilidade, desenvolvimento do produto e do projeto, são partes cruciais do ciclo de vida de um empreendimento imobiliário.
Caso haja o atraso nesta fase, pode-se afetar o resto da construção, o que resulta na entrega final fora do prazo e perdas financeiras significativas. Por isso, não deixe de conferir o que é necessário para iniciar uma construção para otimizar todo o processo de construção desde o período de pré-obras e incorporação imobiliária.
O que é pré-obras e incorporação imobiliária?
A etapa de pré-obras consiste em todas as atividades anteriores à construção, que têm importância estratégica e que são determinantes para a valorização do negócio. Ou seja, é o acompanhamento dos projetos antes da construção visando formular estratégias a fim de tornar o negócio mais eficiente.
Este período corresponde ao processo de incorporação imobiliária, ou seja, o processo necessário para iniciar a construção, pelo qual um empreendedor ou incorporador desenvolve um projeto imobiliário. Isso envolve a compra do terreno, o desenvolvimento do projeto arquitetônico e de engenharia, a busca por financiamento, a construção do empreendimento e, eventualmente, a comercialização das unidades construídas. Todo o processo é regulamentado por legislação específica em muitos países, visando proteger os compradores de imóveis e garantir a qualidade das construções.
Neste contexto, o planejamento e a gestão de negócios pré-obras e de incorporação visa responder à seguinte pergunta: o que no início da jornada da construção pode ser feito para gerar mais resultados no final do projeto?
Enquanto a fase de construção possui uma duração de cerca de 18 a 36 meses, os negócios pré-obras possuem ciclos muito mais longos, de 5 a 10 anos. Consequentemente, esta etapa possui diversos desafios característicos, como mudança de colaboradores responsáveis pelo projeto, interação com muitas áreas da empresa (jurídico, financeiro, comercial, engenharia), entre outros.
Confira a seguir quais são as etapas necessárias para iniciar uma construção:
Etapas da incorporação imobiliária necessárias para iniciar a obra
Inteligência de mercado e prospecção
O primeiro passo antes de iniciar uma construção é a inteligência de mercado e prospecção. Geralmente realizada pela alta gestão, consiste em uma etapa muito estratégica que busca descobrir em que regiões devem ser prospectados terrenos, traçar os objetivos e criar as primeiras concepções do projeto.
Estudo de massa e Viabilidade
Com o surgimento da oportunidade de terreno, a próxima etapa é o estudo de massa. Nele, procura-se entender a viabilidade do terreno e o retorno financeiro que o empreendimento trará à empresa após sua construção.
Ao contrário da etapa anterior, nesta fase é essencial o envolvimento da área de engenharia com o propósito de trazer inteligência e dados de projetos anteriores que possam servir de base para este. Essas informações serão importantes para reduzir riscos e maximizar resultados.
Aqui, é papel da engenharia encontrar limitações técnicas que possam tornar o projeto insustentável. Além de olhar para questões técnicas, na viabilidade busca-se realizar simulações comerciais para se ter também uma visão econômica e financeira. Portanto, é uma etapa essencial para a tomada de decisão e seguimento do desenvolvimento do produto.
Nesta etapa, também, ocorre o direcionamento para o planejamento estratégico e são definidas questões relacionadas a expectativas para o projeto e taxa de retorno desejado.
Desenvolvimento do produto
Com as análises de riscos feitas e a viabilidade do empreendimento analisada, parte-se para o desenvolvimento do produto. Nesta fase, as informações de engenharia e estratégicas da empresa já estão disponíveis e agora as duas devem ser combinadas a fim de criar um conceito claro do produto.
Este é o momento em que se analisa as diretrizes a serem tratadas para os profissionais de projetos. Desta forma, é essencial a participação da engenharia também nesta etapa, porque a equipe terá o papel de traçar as diretrizes para que os projetos sejam mais eficientes e alinhados ao escopo e objetivo do empreendedor. Além disso, no desenvolvimento do produto busca-se conformidade entre os requisitos comerciais e que serão apresentados pela engenharia.
Desenvolvimento do projeto
Finalmente, tem-se efetivamente o desenvolvimento dos variados projetos que compõem o empreendimento (de fundações, estruturais, de instalações elétricas e hidráulicas, de esgoto, etc), Neste contexto, é importante ressaltar a crescente disseminação dos projetos em Building Information Modeling (BIM), os quais promovem uma interação mais próxima com dados fundamentais para os processos construtivos, incentivando sua integração neste estágio específico.
Documentos necessários para iniciar uma obra
Antes de dar início à obra, é preciso verificar se a documentação necessária está em dia. A emissão de documentos, licenças e certificados é fundamental para garantir a segurança jurídica do empreendimento, prevenindo a ocorrência de multas, embargos e retrabalhos. Confira a seguir os principais documentos que devem ser elaborados durante o período de incorporação imobiliária:
Licenciamento para obras
O licenciamento para obras é o processo para obtenção de permissão das autoridades municipais para realizar a construção ou reforma de um imóvel. Para conseguir a devida autorização é preciso realizar a apresentação de projetos arquitetônicos, estruturais e outros documentos técnicos, além de realizar o pagamento de taxas. O processo pode variar de acordo com as regulamentações locais, mas geralmente inclui uma análise dos projetos e uma inspeção no local antes da concessão da licença.
Para conseguir a licença para a obra é preciso entrar em contato com o órgão responsável pela concessão de licenças de construção da cidade ou município em questão para obter informações específicas sobre os requisitos e procedimentos.
Alvará de construção
O alvará de construção é um documento emitido pelas autoridades municipais que autoriza o início das obras de construção. Ele confirma que o projeto está em conformidade com as regulamentações locais e que foram pagas todas as taxas necessárias. A obtenção de um alvará de construção geralmente está inclusa no licenciamento para obras.
Certificado de Registro do imóvel
O registro do imóvel é o documento que comprova a propriedade de um determinado imóvel. Ele é como um “certificado de identidade” do imóvel, é mantido no Cartório de Registro de Imóveis e contém informações sobre o proprietário, a localização e as características do imóvel.
Para conseguir esse documento, é preciso apresentar os documentos necessários — como contrato de compra e venda, o título de propriedade e outros documentos pertinentes — no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição onde o imóvel está localizado.
Alvará do Corpo de Bombeiros
O alvará do Corpo de Bombeiros é um documento que comprova que o projeto ou edificação está em conformidade com as normas de segurança contra incêndios. Ele é obrigatório para certos tipos de edificações, dependendo da legislação local.
Após a aprovação dos projetos de prevenção e combate a incêndios, é possível solicitar o alvará do Corpo de Bombeiros na instituição responsável pela emissão desse documento em sua região.
Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT)
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) é o documento emitido por um profissional responsável, como um engenheiro ou arquiteto, que atesta sua responsabilidade técnica sobre determinado projeto ou obra.
Para obter esse documento é preciso contratar um profissional habilitado para sua elaboração ou realizar o registro junto ao respectivo conselho profissional (CREA para engenheiros ou CAU para arquitetos). Esta documentação é obrigatória para obras e serviços de engenharia e arquitetura.
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) e Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) e Documentos de Saúde e Segurança do Trabalho
O PPRA e o PCMSO são programas obrigatórios de segurança e saúde ocupacional estabelecidos pela legislação trabalhista brasileira. O PPRA visa identificar e controlar os riscos ambientais no ambiente de trabalho, enquanto o PCMSO é voltado para a promoção e preservação da saúde dos trabalhadores.
Para conseguir esses documentos é preciso contratar uma empresa especializada em segurança do trabalho para elaboração, além de todos os documentos e registros necessários para estar em conformidade com as normas regulamentadoras de saúde e segurança do trabalho.
Importância de planejar a incorporação imobiliária e o pré-obras
As etapas que compõem a gestão de negócios de incorporação imobiliária merecem bastante atenção, pois elas têm impacto tanto no processo quanto no resultado de todo o restante do ciclo de vida do empreendimento, inclusive a manutenção.
Patrick MacLeamy, ex-presidente da HOK, empresa global de arquitetura, engenharia e planejamento, desenvolveu um gráfico que ilustra, em uma curva, os impactos da mudança do projeto no custo em cada etapa da obra, e em outra, o esforço necessário para impactar nos custos e performance ao decorrer do desenvolvimento da obra.
Gráfico da Curva de MacLeamy
A chamada Curva de MacLeamy mostra que quanto mais cedo investir tempo e esforço no planejamento da incorporação imobiliária, maior será o impacto positivo no custo e performance.
Assim, quanto mais evoluído o projeto está, mais difícil é tomar decisões que tragam mais eficiência. Em estudo preliminar e anteprojeto o custo devido a alterações é menor e os impactos maiores. Já, nas etapas da construção em si, uso e manutenção, percebe-se que os impactos são muito menores.
Ou seja, ao deixar de investir esforços nas fases preliminares do empreendimento, perde-se a vantagem de impactar nos custos e performance, e se tornam mais caras as mudanças de projetos.
Portanto, o planejamento e a gestão de negócios de incorporação imobiliária e pré-obras é muito importante para trazer mais sustentabilidade para a construtora mais adiante no projeto. Além disso, o apoio da engenharia nestas etapas preliminares é essencial para trazer inteligência, gerar cenários e auxiliar na tomada de decisão no momento de criação do empreendimento com o propósito de torná-lo mais eficiente.
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